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走访香河楼市!房价跌破万元“膝斩”,开发商各显神通

字号+ 作者:燕郊房价网 来源:燕郊房价网 2021-07-21 10:50

走访香河楼市!房价跌破万元“膝斩”,开发商各显神通!今年是香河实施限购的第4年,如今的香河楼市情景如何?近日,记者实地探访了3个项目楼盘,空荡荡的售楼中心,现场并无其他访客。与昔日的热闹喧哗相比,如今的香河楼市十分萧条。

2017年3月第一次限购政策出台前,香河这个环京热地的房价一度高达近三万一平。今年是限购第4年,香河房价已“膝盖斩”,一些项目房价在一万元/平左右,甚至有项目参考价低至8500元/平。

尽管房价仅有从前的三分之一,但香河楼市却门可罗雀。

记者日前走访了3个项目楼盘,当日,三个售楼处也仅有记者一位访客。目前,限购政策要求非本地户籍客户购房必须满3年当地社保,这将大部分外地客户拦在了大门外。

为促进成交,有香河新房销售悄悄对记者表示,“目前已经变相放开了。”记者调查发现,部分开发商为卖房使出浑身解数:包括承诺为外地客户“解决”购房资质、买房送车位、送阳台等。

开发商为卖房各显“神通”

今年是香河实施限购的第4年,如今的香河楼市情景如何?近日,记者实地探访了3个项目楼盘,空荡荡的售楼中心,现场并无其他访客。与昔日的热闹喧哗相比,如今的香河楼市十分萧条。

开发商失去了核心客户群,为将房子卖出去,开始为外地客户找单位缴纳社保,先卖房,3年社保满期后再网签。“在执行政策,也可让客户先买房子。”香河御景置业房地产开发有限公司“公园壹号”项目销售人员张兰(化名)对记者说。

公园壹号在建项目

3年当地社保缴纳记录,是外地购房客与香河楼市之间无法逾越的鸿沟吗?张兰告诉记者,如果买一手房,开发商可以给解决资质。外地人现在到香河来买房,首付比例也可以达到30%。张兰还称(首付比例)从去年开始调整,从50%降到30%了。然而,后续记者查询有关资料,并未发现官方政策有这项变更。

据张兰介绍,公园壹号的开发商比较有实力。该开发商配建有安置房,安置房部分户型与商品房近似,当销售引领记者前往该项目的安置房实楼里看参考户型时,记者发现,位于安置楼高层的新房房间正在向外渗水,两处渗水痕迹长达一米左右。

除公园壹号外,春城绿景兰亭苑项目销售也表示有“途径”帮客户解决购房资质。公开信息显示,该项目由香河春城房地产开发有限公司开发,2019年10月开盘。该项目销售李佳(化名)称,项目2016年拿地,2017年开始建,约2018年末2019年初开始销售。

春城绿景兰亭苑

李佳称,购买春城绿景兰亭苑不仅可以解决购房资质问题,车和房子还是绑定的,买房就送车位,签署赠送协议。如果购买三居室还赠送两个阳台。

一位香河的中介向记者透露:“(购房)资质分四条,满足哪一条都能买房,开发商说解决资质(的意思)是解决技能证书和学历。“

记者现场看到,公园壹号和春城绿景兰亭苑售楼处的大厅均挂有多条红色条幅。其中一条横幅显示:“购买商品房住宅前,应先取得香河县商品住房的购房资格证明。”李佳告诉记者,这是前两年房管局要求挂的。此外,李佳还表示,房管局查得很严,经常下来检查是否存在销售违规行为。

据李佳介绍,春城绿景兰亭苑项目的老板原是香河当地的家具行业大佬,2016年拿地50亩,是初次在房地产行业小试牛刀。另外还在别处拿地200亩,预备建商业地产。

记者从天眼查公开信息看到,春城绿景兰庭苑项目开发商“香河春城房地产开发有限公司”大股东是张宝春,其名下除香河春城房地产开发有限公司外,还在香河益马家具有限公司担任监事,在香河县春城家具批发城担任法人(该公司已于2005年吊销)。有关销售所言该公司拿地200亩,预备建设商业地产的信息,记者未得到核实。

扛8年不降价的“高冷”老盘

除前述两个项目外,记者还走访了三田雍泓青海城项目。

三田雍泓青海城项目紧邻北京通州区,从该项目出发,驾车10分钟即可看见“北京界”。

三田雍泓青海城小区门口左侧有一处“售楼中心”,售楼中心显示“蜗居”标识。不过,销售人员张辉(化名)告诉记者,这里就是三田雍泓青海城项目售楼中心,之前在(小区)院子里,后搬迁至此。

张辉告诉记者,目前,该项目的价格区间在18000元/平米-21000/平米之间。这一价格相比其他项目显得非常“高冷”,比同类项目的价格高出许多。“大概高出百分之六七十”张辉表示。

公开信息显示,该项目共两期,开盘时间分别为2013年5月23日和2015年5月23日。不过,该项目的销售周期很长,至今仍在去化中。

三田雍泓青海城小区

目前,紧邻该项目的万润北京运河湾项目均价约9200元/平米。但三田雍泓青海城仍然坚持对价格“死扛”。不降价的原因是什么?张辉说:“是公司不降价。”至于公司不肯降价的原因,张辉称,因离北京近且是现房。

记者了解到,三田雍泓青海城从开盘至今已销售8年。近日,该项目在安居客平台推销剩余尾房信息,信息显示,目前1号楼至12号楼均有在售房源。该项目开盘时间在香河楼市限购政策发布前,也就是说,这个项目的销售经历过限购前香河楼市的门庭若市,也历经了限购后的门可罗雀。

三田雍泓青海城项目2016年交房。记者在其小区门口看到,小区大门和楼体外立面经过五六年的风雨洗礼已不再光鲜,很难想象,这里还有新房的库存。

香河楼市跌宕起伏

因为毗邻北京通州区,因此许多工作在通州的北漂会选择在香河置业。白天在通州工作,晚上回香河睡觉。因此,香河也被称“睡城”。因为环京的区位优势,香河曾是炒房客的沃土,房价一度逼近30000元/平。

2017年6月2日,香河出台限购政策,政策要求,非本地户籍购房要求满3年当地社保,且只能购买一套,补缴的社保不得作为有效凭证。这一政策的出台,使香河楼市瞬时冰封,外地客户多数被“屏蔽”。

限购政策之前,曾有传闻称,北三县将与通州统一规划、统一政策和统一管控。这曾让许多投资客充满期待,也成了开发商营销话术的重要噱头。“公园壹号”项目销售人员张兰(化名)告诉记者,直至2017年3月限购政策出台前,香河一些楼盘成交价高达29800元/平米。

在2017年6月限购令到来之前,香河已经在3月迎来了一波限购,但是3月新政并没有将市场热度打压下去。

2017年3月21日,限购政策要求,非本地户籍居民限购1套住房且购房首付款比例不低于50%。消息一出,舆论哗然,但香河房价并未下降,反涨了几千元。究其原因,张兰分析客户心理:赶紧买,不买就买不到了!

无论是客户的恐慌心理在先,还是一些来自卖方的诱导性信号发挥了作用,总之,这一阶段,香河楼市出现一波短暂的热购潮。

据张兰介绍,限购令发出后近3个月,房价一路飙升,从23000元/平米跃至26000元/平米。按此涨幅,平均每个月涨幅1000元,以100平房子为例,总价230万,不足3个月,价值达260万。

然而,令许多购房者始料未及,这波购房热潮竟成了香河房价大跌前“最后的疯狂”。房价飙升3个月后戛然而止,楼市行情出现戏剧性反转。

2017年6月2日,廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,意见明确指出,非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套,且补缴的社保不得作为购房有效凭证。

这一消息如深水炸弹。提供3年当地社保的要求,意味着外地购房客的购房门路几乎被卡死。“在北三县买房的都是去北京上班的北漂,很多人的社保是在北京缴纳。“张兰说,”从此以后,房价刹住车了。”

2017年,二手房业主和购房者之间出现过一段时间的心理博弈。业主不急,购房客也不急,双方僵持了一段时间。不过,这种僵持,最终被业主打破。一些业主采用高杠杆炒房,三两个月还能应付,时间一长,资金链断裂,不得不降价售房。至此,房价开始下跌。张兰表示,当时“跌得很猛”。

李佳告诉记者,在香河楼市最“疯狂”那段时候,曾有开发商和中介合力哄抬房价。“以前各大中介、开发商合伙去炒,大家合伙一起涨,香河头几年也这样。“李佳说。张兰告诉记者,其认识一位炒房客,手持70多套房,这些房子都使用亲友的名字,均是贷款或借款买房,在限购政策出台后,迫于资金压力,开始降价卖房。

前不久,《华夏时报》以及多家媒体曾报道过,燕郊曾经出现过一个事例,总价300万的房子,限购后价格大幅度缩水,总价变成170万左右。业主因偿还贷款吃力,不得已喊话“免费送房”。接盘者只要肯接盘,房子免费,只要将贷款还清即可。

送房的消息一出,许多人难以置信竟有如此“好事”,但进一步推敲发现,偿还贷款的钱也足够按最新的市场价买一套新房。张兰对记者表示,“这虽然是个例,但也说明当时市场的一个情况。”

未来,香河楼市还会涨价吗?一位资深的香河房产中介认为,香河楼市未来涨价与否,主要看未来通州的建设。目前,不少企业搬迁通州,如果未来通州的人数不断上升,那么日后购房需求必然增加。在此背景下,香河的房价仍存在涨价的可能性,但具体涨幅无法确定。

业内专业人士对购房者建议,在香河买房要有长期自持的准备,两年内,可能不会有大涨幅。

来源:华夏时报、北三县时讯

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