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北京的四合院多少钱一平方?北京的四合院其实也没那么贵

字号+ 作者:燕郊168新闻网 来源:燕郊168新闻网 2020-08-26 18:08

北京的四合院多少钱一平方?北京的四合院其实也没那么贵上周洋房姐姐说到,2020年上半年,北京豪宅市场交易火爆,很多著名豪宅盘都暗戳戳的清了盘。中间的紫禁城,就是北京城最大的四合院。如今,有过胡同生活经历的人越来越少,大部分人对四合院的唯一认知,

北京的四合院多少钱一平方?北京的四合院其实也没那么贵

上周洋房姐姐说到,2020年上半年,北京豪宅市场交易火爆,很多著名豪宅盘都暗戳戳的清了盘。

在资产荒、资金出海难的大环境下,咨询北京另一种稀缺房产资源的人也越来越多,那就是四合院。

01.

早在3000多年前的西周时期,中华大地上的人们就开始将房屋围合,中间形成庭院方便家族内部的日常活动。

经过千年发展,四合院成为我国北方传统的民居形式,其中以北京四合院最为典型。

东南西北四面房屋围成的封闭区域,在喧闹的社会活动中为家族阻隔出宁静的空间,一进一进的院落安置大家族中的每个小家庭和个体,胡同和街道串联起一座座四方的院落,组成了四四方方的北京城。

中间的紫禁城,就是北京城最大的四合院。

如今,有过胡同生活经历的人越来越少,大部分人对四合院的唯一认知,就是贵。

邓文迪和默多克离婚时分到的四合院,就在北池子大街中段,守着故宫。十几年前默多克花1000万人民币买下,如今身价早已过亿。

今年6月,西城区一套1000㎡的四合院被法拍,起拍价2.55亿。院内建筑雕梁画栋,一砖一石都被前主人细心维护,拍卖前引来众多意向者实地看房,但首次拍卖无人出价。

平日里我们看到关于出售四合院的新闻都是上面这种画风,给所有人造成了北京的老四合院都得上亿的感觉。

确实,北京老四合院是稀缺品,全北京3000多套四合院中,刨除损毁严重的和国家重点保护文物,在核心区域又产权明晰可交易的,不过十分之一,也就是300套左右,把区域缩小到故宫周边,数量又要砍去小一半,限量、绝版、不可复制,顶豪无疑。

但在售房网站上查一查就会发现,四合院并没有很多人以为的那么贵,事实上这两年还没有2亿以上的四合院成交。

数据来源:房天下

即使是在核心地段,5000万以下的选择也不少。

这是因为四合院只是一个宽泛的概念,不同户型的四合院规模和价值相差甚远。

02.

其实最简单的四合院,就是像下图这样,四座房子围成的小院(如果把大门所在的房子改成院墙,则称为三合院)。

这种一进小院最小的占地只需300㎡左右,价格也相对低。

而影视剧中普通大户人家住的,通常是三进的四合院,也是四合院的标准户型。

进了大门是影壁,讲究的人家也会在门外街上竖个影壁,隔绝大街上的闲杂人等。一进院的倒房坐南朝北、临近街面,居住体验差,古代一般给下人住。

过了垂花门,才是正经的居住空间。

北京中山公园垂花门

垂花门也是古代所谓“女子大门不出,二门不迈”中所说的“二门”,出了这道门就是下人住的外院了,垂花门之内才是主人居住的内宅。

垂花门上精美的垂莲柱

内宅正房坐北朝南,通常是家里最有身份的人居住,东厢房、西厢房分别是长子和次子的居所。

最后一进的后罩房一般作为厨房或者护院的宿舍。

这样一套完整的三进四合院,价格就会比较高了。

把第二进院复制粘贴,四合院就会被扩展成四进院、五进院、六进院,人口众多、结构更复杂的家族,还会把四合院横向扩展,增加东、西跨院。

带东西跨院的四合院

图片来源:星球研究所

比如下面这一套就在标准四进院的基础上扩展了东跨院,并把其中一部分用作了花园。

北京最阔气也是知名度最高的多跨多进四合院,是三跨十三进院的恭王府,和珅这套府邸占地6.2万㎡,南北跨度两个街区,前院是规整的北方宅院,后花园亭台水榭、雕梁画栋宛若江南。

03.

作为历史文物,每一套四合院都是孤品,价格当然也不是简单的按照规模、面积、地段制定。保存完整程度、修缮质量,还有有点玄学但豪宅买卖中却很看中的“缘分”,都决定了四合院的价格。

现在北京的核心区域划了“四合院保护区”,即使是可以交易的四合院,交易后也不能随意改动主体结构。

不过这并不影响四合院的舒适性,北京四季分明,夏天炎热多雨、冬季寒冷干燥,经过前年的摸索和改进,北京的四合院早就形成了针对当地气候的建造标准。

四合院作为小规模的庭院形式,房高在3m左右,进深比高略大一些,这种情况下房檐得探出1m左右,而院子进深也不会小于10m,因为庭院的尺寸、屋檐的长度,都是根据日照角度计算出来的。

冬天正午的阳光透过窗户能直接照到后墙根儿,保证室内温度。

夏天正午阳光只能照到门口,保证了采光,还不会炎热。

本身优质的条件加上现代设备的加持,四合院的居住体验完全能得到保证。

04.

由于咨询四合院的客人越来越多,洋房姐姐特地拍摄了一套身价9亿的四合院,视频最近就会和大家见面了!到时候大家对于四合院的全部好奇,都能被满足。

稀缺的四合院是不少人心中的白月光,豪宅买多了,最终都会想要一栋老洋房或一套四合院,增添财富的厚度,但四合院的买卖过程可比普通豪宅多了不少坎。

四合院要想交易,除了有《不动产权证书》(简称大红本),还要有《国家土地使用证》(简称土地证)。有些家族传承的四合院,就很可能只有大红本没有土地证,办理土地证的周期很长,短则半年,长则一年多,而且需要每平米几千到2万的土地出让金。

所以购买的时候一定先问清楚,是否已缴清土地出让金,是否已经拿到土地证。

四合院交易还有一个重要步骤:测绘,由于四合院属于文物,签署购房活动前土地局会指派专人对房产进行测绘,建筑中与房本不符的部分都必须恢复原样才能交易。

如果原房主加盖了阁楼、车库、地下室等空间,都要拆除后才能交易。

一般情况下,有土地证的四合院购买流程需要1-2个月,而没有土地证的需要1-2年。

四合院既是投资品也是艺术品,既是实用住宅也是历史文物,有购买力的人了解它能扩充投资收藏,不想买的,靠近它也能感受到建筑的美感与历史的厚重。

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