燕郊房价

为什么说燕郊的房价真的是虚高!

字号+ 作者:燕郊虞编 来源:燕郊 2019-04-14 20:19

昆山市是江苏省直管县级市,地处江苏省东南部,位于上海市与苏州市之间,北至东北与常熟、太仓相连,东与上海市嘉定、青浦交界,西与苏州市相城区、吴中区、苏州工业园区接壤,南部水乡古镇周庄镇与吴江区毗邻,通达浙江,下辖10个镇、3个国家级园区 。

昆山市是江苏省直管县级市,地处江苏省东南部,位于上海市与苏州市之间,北至东北与常熟、太仓相连,东与上海市嘉定、青浦交界,西与苏州市相城区、吴中区、苏州工业园区接壤,南部水乡古镇周庄镇与吴江区毗邻,通达浙江,下辖10个镇、3个国家级园区 。总面积927.68平方千米,其中水域面积占23.1%。昆山是江苏省3个试点省直管县(市)之一,连续多年被评为全国百强县、中国中小城市综合实力百强市之首。 与北京旁边的北三县燕郊一样,同样是跨省上班人士的聚集地,类似的睡城。

行政级别等同于河北省三河市,早在很多年前,三河市就对标昆山市力争赶超昆山,这么多年的发展,好像除了房价赶超了昆山其他的却远远落后于昆山,今天给大家分析一下对标昆山的燕郊、北三县未来的房地产趋势以及大家关心的地铁等问题,因为昆山和燕郊一样盼望一条来自上海的地铁好多年,终于通了,可是房价并没有大涨。


1

⎡ 资源 ⎦

昆山国土面积927.68平方千米,相当于北三县(三河市643平方千米、大厂县176.29平方千米、香河县458平方千米,总计1277平方米千米)国土面积之和的70%。但是不要忘记支撑一个城市持久发展的不是面积是资源,特别是水资源,昆山的水资源达到23.1%,这是一个特别具有竞争力的优势。而北方特别是北京包括廊坊市在内都是一个极度缺少水资源的城市,廊坊市人均水资源占有量仅有184立方米,是全国平均水平的8.4%。这就是为什么要进行南水北调,硬生生改变自然规律由低向高借调水资源,一个城市没有水该如何生存发展。这也是为什么要疏解非首都功能建立雄安新区的重要一个因素,一个城市人口过分集聚远远超出了他的环境资源承载能力,势必会向另一个极端发展。

昆山总体国土面积近似于北三县国土面积,水资源确近似于该地区三倍,人口为165万(2016年数据),北三县人口据不完全统计为140左右(2017年数据)一个自然资源不足以支撑更多人口的城市势必会经历人口疏解。

疏解势必给北三县的房价带来冲击,因为在提房住不炒之前,很多房子就是按照炒的思路规划建设的。总之那些规划建设者根本不会去住,你去看看燕郊的房子,有多少10层以下都见不到阳光,过分的扩大容积率,过度开发,导致城市地下水资源集聚下降。

仅仅从资源层面也不足以支撑未来房价上涨,就目前来讲,还能够在北三县买房子的人员大多数都是需要自己居住的,如果你盖的房子根本不符合人的居住需求,哪有人会去买,会去住。
(昆山区位地图)

以上这张图可以看出昆山的区位,最重要的是上面说的水资源,还记得我们经常吃的阳澄湖大闸蟹吗,阳澄湖有很大一部分水域就在这里。
这是一张很早前的燕郊开发区规划图,当时的开发区规划边界在神威北路,也就是现在纳丹堡小区以南区域。当时的燕顺路以西区域规划为旅游度假区,可是大家看看现在你会去一个个小区里度假吗?星河皓月、纳丹堡、世纪名园、时代城、悦榕湾、欧逸水岸,夏威夷名字一个比一个洋气。

但是这是以破坏生态环境为代价创造的虚假繁荣,很多人不理解为什么燕顺路年年水淹,前其实这个道理很简单,地势低洼,本来这里应该建成像北京城市绿肺一样的地方作为城市泄洪区,现在成了大片住宅区,结果年年水淹。


2

⎡数据⎦

从资源层面来讲我们已经在很大程度上落后于昆山,但是我们的人口还在无序增加。

另外,再从昆山与北三县各项经济指标来分析房价是不是虚高?昆山市2017年地区生产总值3520.25亿人民币。全市完成一般公共预算收入352.51亿元,比上年增长10.5%。其中,税收收入318.88亿元,增长12.3%,税收收入占一般公共预算收入的比重达90.5%,比上年提升1.4个百分点。(强调一下这里说的地区生产总值指的就是我们常说的GDP)

我们再来看看北三县,三河市2017年地区生产总值完成547.5亿元, 2012年,大厂县的地区生产总值为68.3亿元,香河县2013年地区生产总值为139亿元,由于大厂县和香河县没有最新数据,我们姑且按照每年增长10%测算大厂县和香河县地区生产总值增速(其实真的没这么高),那么到2017年,大厂县有100.3亿地区生产总值,香河县拥有204.6亿地区生产总值。

综合测算三地地区生产总值之和到2017年为786.8亿元。这个数据也就是昆山地区生产总值的五分之一,相当于北三县用比昆山还要多的人口和土地产出昆山市20%的收益。

但是北三县最了不起的在于我们可以把我们的房价在高峰时期炒到是昆山的两倍以上,即使现在房价大跌了,我们的房价居然还是要高于昆山房价10%左右。

还有一个重要指标就是人均可支配收入城乡住户抽样调查资料显示,三河市城镇居民人均可支配收入达到41115元,比上年增收3048元,高出廊坊平均水平3641元,比上年增长8.0%。农村居民人均可支配收入达到17543元,比上年增收1375元,高于廊坊平均水平2056元,增长8.5%,增速高于城镇居民收入0.5个百分点。

昆山市根据城乡一体化住户抽样调查,全年全市居民人均可支配收入50268元,较上年增长8.5%。其中,工资性收入32855元,增长8.7%;(注意这里昆山市公布了工资性收入,可是三河市没有公布,换句话说三河市的收入里面是否涵盖房子房产类收入呢)经营净收入4460元,增长3.4%;财产净收入7051元,增长10.7%;转移净收入5902元,增长8.5%。按常住地分,城镇居民人均可支配收入59191元,增长8.2%;农村居民人均可支配收入30489元,增长8.2%。全市居民人均可支配收入中位数41954元,增长8.9%。全市居民人均可支配收入中,按五等份分组,低收入组人均可支配收入21443元,中等偏下收入组人均可支配收入31648元,中等收入组人均可支配收入42312元,中等偏上收入组人均可支配收入53920元,高收入组人均可支配收入117250元。全市居民人均生活消费支出30007元,比上年增加1846元。



我们可以看城镇居民可支配收入这一项,三河市是41115元,昆山市是50268元,将近高出近10000元,通常我们可以简单点理解这就表现为当地平均收入水平吧,也就是核算三河市平均每月收入3500元左右,昆山核算下来是每月收入4200元左右。(当然这与收入的直观感受会有一定差别)美好生活和幸福感如何产生对于老百姓无非就是房价与收入的关系,不能说那么高的房价收入还低,每月收入还不够还房贷,那和过去地主和老农有什么区别。

以下是来自于三河市关于2017年地方经济的描述,初步核算,2017年全市地区生产总值547.5亿元,按可比价格计算比上年增长0.1%,增速比上年回落5.9个百分点。其中,第一产业增加值31.3亿元,下降6.6%;第二产业增加值278亿元,增长4.0%;第三产业增加值238.2亿元,下降3%。地区生产总值增速回落主要是受调控政策影响,房地产业大幅下滑引起的。2017年,房地产业实现增加值45亿元,下降45.8%,下拉三产增速14.6个百分点,下拉地区生产总值增速6.6个百分点。三次产业结构由上年的6.7:50.1:43.2调整为5.7:50.8:43.5,第三产业所占比重提高0.3个百分点。财政收入占地区生产总值的比重为19.1%,比上年下降5.5个百分点。这是三河市政府关于三河市经济发展的描述,这里面有这样一段描述房地产业实现增加值45亿元,下降45.8%,下拉三产增速14.6个百分点,下拉地区生产总值增速6.6个百分点。

我看到这里真是哭笑不得,2017年地区生产总值可以说是零增长, 这句话的潜台词是这么大个城市除了房地产却没有任何产业支撑,而且把房地产算作第三产业,是不是这里的第三产业除了房地产就是扬州修脚了,这是一个多么可怕的事情,用老百姓的话说这里的房子真的只能炒,因为我们什么也没有。


试问一下,一个城市把地方经济像开玩笑一样搞下去,你还买房,你还相信房价要涨?

这个写稿子的人我也服了,这是真抓实干的成绩?下降下降,都快下架了吧。


3

⎡ 地铁⎦


2013年中国首条省际地铁上海地铁11号线安亭至花桥段开通运行,并设立三座高架站:兆丰路站、光明路站、花桥站。

可以看一下昆山近地铁的房价也就18000元-2000元/平方米。但是不要忘记昆山的区位是由苏州市和上海市两个大城市加持,才有现在的地位。

这个优势不是北三县具备的,现在很多人说北京市政府搬迁到通州,利好北三县,但是不要忘记首先要保证通州发展好同时再带动你发展,不是说要你先发展。

这就像有一部电影里有一句台词说的“好好干,改天哥哥给你取个嫂子”然后那个大傻个嘿嘿傻笑说“好好”结果旁边来了个人说:”你傻不傻,哥哥给你取个嫂子这事跟你有什么关系。”

用这个故事形容通州与北三县的关系太形象了,现在通州才刚刚起步,就像媳妇刚过门,我还得抓紧干,自家的事办好了,把嫂子稳住了,等几年你嫂子给哥生了大胖小子,完事哥再想想怎么帮你娶媳妇。

再说了,你现在除了有个大傻个,啥手艺没有,连赚钱的本事都没有,就像只会搞房地产,谁会跟你。你先好好发展产业,然后提高收入,最起码财政收入提高了才能供得起地铁的造价,地铁就像汽车买了得维护,都得需要钱。

(链家网昆山地铁附近房价)
(昆山历年房价走势图)

昆山房价从规划地铁到有地铁房价很平稳(燕郊的房价过山车不用我说大家应该很清楚吧)

(图片来源网络)


4

⎡ 质量 ⎦

从城市发展水平看房价,上海的GDP突破3万亿,超过北京2.8万亿,苏州GDP1.8万亿,赶超天津1.85万亿。可以想象昆山处于两大超级发达城市之间,多么优秀的区位。还有一点比较重要,就是GDP质量,北京、天津的城市质量至少要落后上海10-15年,就拿最简单的事情来说上海及江苏已经开始推进垃圾分类,而京津冀刚开始进行垃圾集中收储,人家可以说是已经正式进入城市圈阶段,我们正处于由单中心城市向多中心城市阶段,看看通州副中心规划要建设到2035年,从现在算还要15年以上,还有雄安更是一张白纸起码要建设30年,就算是通州建设好需要20年以上。放心,你所希望的燕郊地铁也许会来,那就要等到北三县的财政收入达到昆山修地铁时的级别,不是说大家炒作,政府不做声就可以给你修地铁,买房不要听中介胡说八道,也许他们连东南西北都分不清就跟你说一通一个目的,别走别跑,这里需要钱。


再说城际铁路,也许修了京唐、京滨城际燕郊房价反而会往下走,因为具相关部门统计,很多城市在通了高铁之后,人口反而减少了,因为大家通勤的时间缩短了,可以住的更远一些更大些的房子,这样可以给孩子提供更好的环境。

再回头看看北三县,随便在农田边上建个小区再规划个遥遥无期的高铁地铁,卖个上万,农村的配套,这里的小学跟你们屯的小学没啥区别,只是城中村变成了高楼,如果燕郊以后再不注重发展产业和教育恐怕将成为反面教材。

因为现在很多人为了孩子教育在北京留不下就去了天津,这种现象已经很普遍,燕郊除了距离北京近点真的没啥配套。而且天津地大物博,毕竟教育资源远高于河北的燕郊。

老孙(化名)2016年在大儿子八岁这年,他迎来的自己的二胎,还是个大胖小子。也就是这一年,在燕郊已经拥有两套房产的的他,在考虑去天津的核心地区买套房子,不为别的就是想给孩子上个户口,去那里上个好点的学校,2017年,在奔波多次之后出手买了一套天津学区房。2018年,举家迁往天津,很遗憾,由于工作在北京,老孙只能开启双城生活,每周五搭乘最快一般高铁由北京南站前往天津看望老婆孩子。也许,在不就的将来,也许这将是一个普遍的现象......
(燕郊某小学家长搭帐篷排队等入学名额)
作为而立之年的燕郊土著,2008年在燕郊高中毕业,那一年听到很多人谈到燕郊房价大跌,当时不太懂,后来大学毕业回到燕郊,不甘于在燕郊将就工作,加入了北漂大军,亲身体验不容易,也经历着燕郊房价一路狂飙到3万以上,人口的增加,产业的空虚。我想在而立之年,对于那些想在北三县置业 的朋友说几句,如果你想在此地买房可以找我聊聊,我会以一个土著百姓的姿态给你一些建议,同时我还会以一个刚需买房者的经历给你一些忠告,我不卖房,不是托,只聊天。关于上面说的,都是通过这一次的暴涨暴跌我的内心想法,翻看很多资料,再加上本人的一些经济学知识给与一些建议吧,挣钱不易,别乱花,最重要的别乱花你爸妈的钱。








...


有一种涨价叫中介说涨了。
希望我们记住那句话房住不炒,真的不是随便说说,那是有数据支撑的!

看完,放下焦虑,听首音乐,接下来好好生活!

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