燕郊房价

燕郊房价猛涨_燕郊楼市反弹要搞事情了吗?

字号+ 作者:燕郊虞编 来源:网络整理 2019-03-15 11:20

春节前的2月19日,北京市级行政中心正式挂牌迁入北京城市副中心,与北京市新行政中心相距十公里的潮白河对岸的燕郊突然沸腾起来,腰斩一年有余的燕郊楼市开始出现了回暖景象。

前面的文章我写到中国楼市四年一次轮回的教科书般的经典周期论,最近燕郊出现了蠢蠢欲动触底反弹的迹象,是不是这种周期轮的体现呐?
春节前的2月19日,北京市级行政中心正式挂牌迁入北京城市副中心,与北京市新行政中心相距十公里的潮白河对岸的燕郊突然沸腾起来,腰斩一年有余的燕郊楼市开始出现了回暖景象。
一月份,从三河市政府公布的最新一期商品房预售项目及价格来看,燕郊港中旅海泉湾项目二期单价在2万4左右,其东侧东郡创业中心项目,单价更是逼近3万,成为近期燕郊楼市价格高点。
而更有代表性的二手房的市场趋势更能够代表区域的房价。链家APP显示,近三个月(截止到2019年1月31日),燕郊成交房源653套。

成交量增长下,二手房一直在涨价,贝壳研究院数据库显示,2018年10月,燕郊二手房成交均价仅为16722元/平方米,但到2018年12月,燕郊二手房成交均价已经涨为18416元/平方米,2019年1月达到18805元/平方米。三个月内平均涨幅每平米两千元。
此轮带动燕郊楼市入春的原因,一个是直接受北京市政府东迁影响,第二就是前期的暴跌,让燕郊楼市泡沫挤出殆尽,房价回到高峰期的一半水平,基本接近真实的价格水平。
以港中旅海泉湾为例,单价从2016年底高位的4万元/平,跌至如今的2万4千元左右/平,价格拦腰下跌后出现反弹。

那么燕郊这种反弹会不会持续,会不会带动其它区域的反弹。
我们先来看看房价底部的特点,房价见底的四个标准就是别人恐惧的时候,这四个恐惧的人群就是购房人、专家、开发商、管理层:
1.打死都要买房的人打死都不买房了,成交量极低。
2.数不胜数的专家说房价就要崩盘。
3.土地流拍,退地频现、退房频现。
4.政策开始回暖,从打压开始鼓励。

这四个条件满足后开始反弹的顺序就是先是管理层、再是开发商、然后专家、最后购房者。现在燕郊房价反弹就是这四个条件满足后的触底反弹。

而反弹的持续性问题需要符合以下两个条件:


一,要有松绑限购限贷的政策落地,比如本轮反弹的先锋就是广州商住公寓彻底解除限购限贷迎来了量价齐升,也就是增量资金的入场。而燕郊的反弹是在没有解除限购限贷的基础上的反弹,也就是没有增量资金的入场,只是存量资金的自救行为。

第二,一定要租金先上涨带动的房价涨才能持续。燕郊房价的暴跌,调控令并不是关键,真正的原因是没有租金支撑下的前期涨幅过高,带来大量抛盘的集中体现。因为没有租金或者租金很低,无法覆盖贷款物业费取暖费,就会让筹码不稳定引发集中抛盘。而前期没有成交量让很多抛盘压力很大,一但出现价格上涨成交量上升,必然让前期获利盘出逃。毕竟上轮燕郊启动的房价是九千元均值,跟现在的二手房价还有一倍涨幅,所以这些获利盘的抛售压力只有在租金出现大张后才能锁定,没有租金收益,这些获利筹码必然松动带来集中抛售让反弹结束。

当前管理层的大方向政策已经调整,调控方向已经从坚决遏制房价上涨转变为稳地价稳房价稳预期。但是具体稳房价的限购限贷政策还没有在环京落地。所以,捕捉真正会反弹的区域就是那些前期涨幅不高,有租金支撑,并且政策松绑随时会来到的楼盘。

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