燕郊吃喝

站在河北省三河市燕郊镇紧邻北京的燕顺路上四周环望,这座城市显得很空荡,偶尔会有几辆车经过,行人更是稀少。由于人气不足,它们都安静得像是睡着了一样,似乎

  站在河北省三河市燕郊镇紧邻北京的燕顺路上四周环望,这座城市显得很空荡,偶尔会有几辆车经过,行人更是稀少。由于人气不足,它们都安静得像是睡着了一样,似乎变成了真正意义上的睡城。

  但安静的燕郊也有不安静的一面,从2015年8月,自通州成为北京城市副中心后,燕郊的房价便呈上涨之势,尤其2016年,燕郊个别楼盘单价从每平方米1.6万元涨至每平方米3万元左右,超过3万元、4万元的也有,燕郊房价的涨幅甚至超越了以暴涨闻名的深圳,最高涨幅翻倍有余。“暴涨”,成为燕郊的第一个关键词。

  中介撤退

  《中国经济信息》记者乘坐819路城际公交,从燕顺路进入燕灵路,这里是燕郊有名的售楼一条街,这里几乎可以找到燕郊所有的新房项目,固安、大厂、香河也有不少项目在此处有接待中心。除了新房之外,二手房、贷款、建材,都能在这里搞定。2017年年初,《中国经济信息》记者曾到这里探访,当时这里人满为患,每个售楼处服务人员都忙得不可开交。而一年半的时间,这里却显得异常冷清。一些售楼处已经关上了大门,即使还在开业,也几乎无人问津,某售楼中心项目区域沙盘上落了薄薄的一层灰尘,置业顾问们三三两两地坐在一起闲聊。

  《中国经济信息》记者来到一家中介门店,诺大的房间里有20个左右的工位,但却只有3位工作人员。一个置业顾问直接说:“你是要卖哪个小区的房子?”当记者表示不是卖房而是想买房时,该中介表示了惊讶,他说最近都是前来咨询卖房的多,已经好几天没有见到来买房的了。

  据燕郊一家房产中介人士介绍,楼市调控之后,售楼一条街一夜入冬,炒房客作鸟兽散。大小中介门店就关了几十家,一些经营多年的大门面也开始转让,很多中介都转战河北其他地方去了。仅存的中介也开始改变薪酬机制,许多小中介不再提供底薪,中间管理层则是没有业绩就降职,很多人扛不住就离职了。

  紧挨北京的燕郊售楼一条街,是燕郊面向北京的一个重要门户。这条街在燕郊楼市的扩张期快速发展,周边的商业快速聚集起来,但这条街的“无序、混乱、拥堵”也出了名。如今,燕郊楼市遇冷,这条街的许多商业也都没有了生意,附近的小餐馆也跟着不景气,变得门可罗雀,一些建材五金小店、家居装饰公司甚至直接关张。

  燕郊当地政府似乎也已经注意到了这条街存在的问题。前些年,楼市生意火爆,马路两旁的门店都拼命往人行道方向扩建,以建立招揽顾客的优势。这样,在这条街的两侧,就形成了一批违建,这条连接北京的道路也变得越发拥堵。去年5月份开始,燕郊高新区按照市委、市政府的安排部署,在全区范围内开展清洁城乡攻坚战行动。一场史上最严,持续时间最长的拆违风暴就此展开。截止目前拆违风暴已持续一年之久,燕灵路也在不断改善中。

  房价腰斩

  燕郊楼市“色变”开始于2017年3月河北三河出台的楼市调控政策。自2017年3月21日开始,河北省三河市先后出台了两次调控政策:第一次是廊坊区域出台的限购政策,对非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;2017年6月6日,三河市再次出台调控的“补刀”政策,非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的,限购1套住房,包括新建商品住房和二手住房。首付比例的提高对非本地购房者带来购房资金压力,而针对当地纳税或者社保证明的要求则断了炒房者的路。不论是炒房团还是在燕郊置业的北京客群,在燕郊纳税和交社保达到三年的可能性几乎为零。

  两次调控的力度之大远超预期,燕郊楼市迅速遇冷。那么,调控要达到什么样的效果?对此,廊坊市政府2017年6月2日的公告曾明确,要进一步完善工作机制,建立房地产调控联席会议制度。要努力把房价稳定在2016年10月水平上,确保环比不增长。

  易居研究院报告指出,2018年6月,在房价同比下跌排行中,香河、大厂、燕郊环京城市房价下跌最明显,跌幅分别达28%、26%和23%。

  “但实际上,燕郊部分区域的成交价已经跌回到上涨前的水平。”燕郊一名链家门店的置业顾问告诉《中国经济信息》记者。根据这名置业顾问的观察,以及掌握的成交数据来看,燕郊的成交均价总体上已经下跌了近三分之一。一些热点小区成交均价相比最高点时每平方米跌去1万余元。和燕郊情况一样的,大厂、香河等地区,价格也是跌幅巨大,甚至有的下跌近三分之二。

  在去年3月,燕郊部分热点小区的成交均价奔着4万元每平方米去,如今已经清一色跌到两万多元,燕郊已经几乎没有了3万元以上的楼盘。兴达置业的一位置业顾问告诉记者,作为燕郊整个房地产市场价格风向标的首尔?甜城,现如今的价格也已下降到了21000元左右。

  燕郊房价下跌的同时,买房客的议价空间也在增大。燕郊东方夏威夷附近的一家中介门店人员告诉《中国经济信息》记者,截至8月7日,该中介在燕郊今年一共成交了10套房源。多数都有谈价空间,谈价数额在1万元到42万元不等,这与此前楼市上涨中业主的“跳涨”形成鲜明对比。

  不过,在如此惨淡的现状下,链家的置业顾问告诉记者,整个燕郊每个月仍然可以维持800套的销售量。经历过“暴涨”之后的燕郊,虽处于冰点,但也基本趋稳。

  谨防风险

  上述链家的置业顾问也向记者表示,一边是严格的限购,一边却是蠢蠢欲动。也有一些房企在巨大的资金流压力下,只能铤而走险,违规售楼。

  惨淡之下,就在近期,北三县很多购房者为了躲避限购,变相炒房,出现了部分人以房产抵押登记的方式,或以分期付款的方式进行房产交易。为了防止变相炒房,就在7月初,大厂县发布了暂停办理个人之间不动产抵押业务的通知,直至限购政策解除。针对这一通知,有专业人士认为,这一政策很快将拓展到全北三县,会对区域市场带来很大影响。

  在“北三县”楼市萧条背后,多家知名百强房企不乏违规售楼行为。经当地一名带看人介绍,为遮人耳目,把原来公开的售楼处关闭,或改作其他用途。而实际上这些房企均把售楼业务搬迁到了燕郊与通州的的边界地带。销售人员谨慎地带着有购房意向者前往洽谈,并签订购房合同。客户来源中,除了一部分来自中介店铺,以及售楼人员在路边“摆摊位”拢到的客人,更多地是靠着“一手房、大产权、不限购”的各式各样的宣传广告招揽客户。而“不限购”的说法,则只是开发公司或销售人员的噱头而已。记者在北三县走访时发现,在一些违规售楼的房企中,不乏知名百强房企。

  为验证带看人的说法,记者在经过潮白河,离开燕郊,进入北京境内后,来到了与北京一河之隔的潮白河彼岸,与北三县隔河相望的通州进行走访。

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